Tiếng Nhật cho bất động sản: từ vựng, keigo và hội thoại với khách Nhật

Chiều thứ Sáu, một gia đình người Nhật mới sang Việt Nam nhờ bạn tìm căn hộ. Chồng đi làm cả ngày nên người vợ đi xem nhà với bạn, và chị hỏi liền ba câu: 日当たりはどうですか, 管理費は含まれていますか, 敷金は返ってきますか. Bạn hiểu từng chữ, nhưng chưa chắc biết trả lời bằng kiểu nói nào để vừa lịch sự vừa không hứa quá lời.

Nhiều khách Nhật hỏi kỹ về từng khoản tiền và nói vòng khi không đồng ý. Họ để ý cách bạn gọi tên mỗi khoản, và một chữ như 敷金 hay 管理費 dùng lẫn sẽ khiến chị hỏi lại, mà hỏi lại nhiều lần thì niềm tin giảm đi. Phần khó của nghề này nằm ở cách nói chứ ít khi nằm ở từ vựng.

Bài này viết cho sale và nhân viên môi giới ở Việt Nam làm việc với khách Nhật thuê hoặc mua nhà, và cho người học tiếng Nhật muốn vào ngành. Giữa bài là các bảng từ vựng theo từng bước, từ tin đăng đến bàn giao, rồi năm điểm ngữ pháp, ba hội thoại mẫu có dịch, cách luyện và các câu hỏi thường gặp.

• Khách Nhật hỏi gì khi tìm nhà
• Từ vựng theo từng bước làm việc
• Năm điểm ngữ pháp dùng cả ngày
• Ba hội thoại mẫu
• Cách luyện cho người làm bất động sản
• Câu hỏi thường gặp
• Bắt đầu từ đâu

Khách Nhật hỏi gì khi tìm nhà

Nhiều khách Nhật mà sale ở Việt Nam gặp là gia đình 駐在員 (người được công ty cử sang làm việc có thời hạn) và một số người đi làm riêng lẻ. Họ quen với hệ thống thuê nhà ở Nhật, nên mang theo vài kỳ vọng và vài câu hỏi cố định. Bảng dưới liệt kê những câu bạn sẽ nghe nhiều nhất và điều khách thật sự muốn biết.

Trong hệ thống thuê nhà ở Nhật còn có 礼金, một khoản tiền thường không hoàn lại trả cho chủ nhà khi ký hợp đồng, và 原状回復, nghĩa vụ trả căn nhà về tình trạng ban đầu khi chuyển đi. Khách đã sống ở Nhật sẽ hỏi hai điều này, kể cả khi hợp đồng ở Việt Nam không có khoản tương ứng. Cách trả lời trung thực nhất là nói rõ hợp đồng này gồm những khoản nào, ví dụ 「こちらの契約には礼金の項目はございません」, rồi chỉ vào điều khoản.

Một điều nữa là khách thường muốn có người nói được tiếng Nhật ở mọi bước, từ xem nhà đến lúc có sự cố sau khi vào ở. Nếu bạn đảm nhận được phần này, giá trị của bạn nằm ngay ở đó. Vì vậy các bảng từ vựng bên dưới đi theo thứ tự công việc thật, không theo thứ tự chữ cái.

Từ vựng theo từng bước làm việc

Bộ 42 từ chơi trong game ở cuối bài nằm gọn trong năm bảng này, cộng thêm vài từ bổ sung như 物件, 賃料 và 原状回復. Mỗi bảng có cách đọc bằng kana vì chữ Hán trong tin đăng và hợp đồng hay có hai ba cách đọc. Câu ví dụ dùng số tiền minh họa, không phải mức giá thị trường.

Tin đăng, loại nhà và các bên trong giao dịch

Trong tiếng Nhật, người ta gọi chủ nhà là 大家 hay 家主 khi nói chuyện thường, còn 貸主 là từ trong hợp đồng. Với khách, bạn nên dùng 貸主様 hay オーナー様. Chữ オーナー được dùng rất nhiều trong tin đăng và hội thoại, và nó nghe nhẹ hơn.

Xem nhà và tiện ích

Cách viết 2LDK, 3LDK trên tin đăng của Nhật là thứ khách đọc quen mắt. L là phòng khách, D là phòng ăn, K là bếp, còn số đứng trước là số phòng ngủ. Khi giới thiệu căn hộ ở Việt Nam, bạn có thể nói 「日本の表記で言うと、2LDKです」 để khách hình dung ngay. Từ 日当たり (nắng chiếu vào) và 眺望 (tầm nhìn) cũng nên có sẵn trong đầu, vì khách hỏi ở nhiều buổi xem nhà.

Tiền thuê, tiền cọc và các khoản phí

家賃 và 賃料 cùng chỉ tiền thuê, nhưng 賃料 là chữ bạn gặp trong hợp đồng và tin đăng, còn 家賃 là chữ khách dùng khi nói. 光熱費 gộp điện, nước và gas, trong khi hóa đơn ở Việt Nam thường tách từng loại, nên khi báo giá hãy nói rõ khoản nào khách tự trả theo hóa đơn. Về 住宅ローン, khả năng vay của người nước ngoài tùy vào ngân hàng và quy định hiện hành, nên bạn chỉ nên nói 「銀行にご確認いただく必要があります」 chứ đừng hứa.

Hợp đồng và đàm phán

契約 là từ nặng. Khi khách chỉ mới hỏi thăm, hãy dùng お申し込み (đăng ký, đặt trước) cho nhẹ, và chỉ nói 契約 khi hai bên sắp ký. Điều này giống nhau ở nhiều ngành, nhưng với bất động sản sai chữ có thể bị hiểu là bạn đã cam kết thay chủ nhà.

Bàn giao và sau khi dọn vào

Với khách Nhật, buổi bàn giao là lúc họ kiểm tra kỹ nhất. Họ có thể chụp ảnh từng góc, ghi lại vết xước trên sàn và hỏi vết đó đã có từ trước chưa. Hãy chuẩn bị sẵn một tờ ghi tình trạng căn nhà, cả hai bên ký, và dùng cụm 「入居前の状態」 (tình trạng trước khi dọn vào) khi nói về những vết đã có.

Năm điểm ngữ pháp dùng cả ngày

Khách là người xa lạ, thường lớn tuổi hơn bạn và trả tiền cho dịch vụ, nên bạn nói bằng keigo trong phần lớn buổi làm việc. Năm điểm dưới đây là những mẫu câu lặp lại nhiều nhất. Bạn không cần thuộc cả hệ thống keigo ngay, chỉ cần dùng đúng các mẫu này.

1. Kính ngữ cho khách, khiêm nhường cho mình

Mẫu cơ bản: động từ của khách dùng 尊敬語, ví dụ ご覧になる (xem), いらっしゃる (đến, có mặt). Động từ của bạn dùng 謙譲語, ví dụ お + động từ thể ます bỏ ます + する, hay ご + danh từ + する/いたす.

• お部屋をご覧になりますか。(Chị có muốn xem phòng không ạ?)
• こちらからご案内いたします。(Tôi xin hướng dẫn từ phía này.)
• 資料をお送りします。(Tôi sẽ gửi tài liệu cho chị.)

Lỗi hay gặp ở người học Việt Nam là dùng kính ngữ cho chính mình, chẳng hạn 私が部屋をご覧になります. Câu đúng là 私が部屋をご案内します (tôi xin dẫn chị xem phòng). Một lỗi nữa là gọi khách bằng あなた, nghe rất thiếu lịch sự. Hãy gọi bằng họ cộng 様, ví dụ 田中様, hoặc お客様.

2. 〜ていただけますか và 〜てもよろしいでしょうか

Cả hai dùng khi nhờ khách làm gì hoặc xin phép khách. 〜ていただけますか là nhờ, 〜てもよろしいでしょうか là xin phép.

• こちらにご記入いただけますか。(Chị điền vào đây giúp tôi được không ạ?)
• 少々お待ちいただけますか。(Chị vui lòng chờ một chút được không ạ?)
• お部屋の写真を撮ってもよろしいでしょうか。(Tôi chụp ảnh phòng có được không ạ?)

Người học hay dùng 〜てください với khách vì quen với dạng này ở giáo trình sơ cấp. 〜てください vẫn đúng ngữ pháp, nhưng khi khách là người bạn đang phục vụ thì nó nghe như một mệnh lệnh nhẹ. Hãy đổi sang 〜ていただけますか ở những yêu cầu như ký tên, xuất trình giấy tờ, chờ đợi.

3. 〜となっております và 〜でございます khi mô tả điều kiện

Khi nói về điều kiện của căn nhà hoặc hợp đồng, người làm bất động sản thường dùng 〜となっております (hiện là như vậy) thay cho 〜です. Mẫu này cho cảm giác bạn đang đọc một thông tin có sẵn, không phải ý kiến riêng.

• 家賃は管理費込みとなっております。(Tiền thuê đã gồm phí quản lý.)
• 駐車場は別料金となっております。(Chỗ để xe tính phí riêng.)
• こちらがお部屋の間取りでございます。(Đây là mặt bằng của căn phòng.)

Nếu bạn kết thúc mọi câu bằng です thì khách vẫn hiểu, nhưng giọng sẽ đều và hơi nhân viên mới. Đừng lạm dụng ngược lại: nói 〜でございます cho mọi thứ nghe như đang diễn kịch. Dùng nó ở những chỗ trang trọng như đưa tài liệu, giới thiệu tên mình, và dùng です cho phần còn lại.

4. Điều kiện bằng 〜場合は và 〜たら

Hợp đồng nào cũng có điều kiện, nên mẫu 〜場合は (trong trường hợp) xuất hiện suốt. 〜たら dùng cho sự việc chưa xảy ra mà bạn muốn khách liên hệ khi nó xảy ra.

• ペットを飼う場合は、貸主様の許可が必要です。(Nếu nuôi thú cưng thì cần được chủ nhà cho phép.)
• 契約を更新しない場合は、1か月前までにお知らせください。(Nếu không gia hạn, xin báo trước một tháng.)
• 不具合を見つけたら、すぐにご連絡ください。(Nếu phát hiện chỗ hỏng, xin liên hệ ngay.)

Lỗi thường gặp là dùng 〜と cho lời nhờ, ví dụ 来月になると連絡してください. Mẫu 〜と không đi được với yêu cầu hay mệnh lệnh. Câu đúng là 来月になったら連絡してください. Hãy tập trong đầu: mệnh đề điều kiện nào có yêu cầu đi sau thì dùng 〜たら hoặc 〜場合は.

5. Lời đệm và cách từ chối mềm

Cách từ chối của tiếng Nhật trong kinh doanh hiếm khi là いいえ hay できません. Người ta thêm lời đệm như 恐れ入りますが, 申し訳ございませんが, あいにく, rồi dùng 〜かもしれません hoặc 難しい để chừa đường lui. Khi thương lượng giá thì đây là mẫu dùng nhiều nhất.

• 恐れ入りますが、その金額は難しいかもしれません。(Xin lỗi chị, mức đó có lẽ khó ạ.)
• 申し訳ございませんが、貸主様に確認してからお返事いたします。(Xin lỗi, tôi xin xác nhận với chủ nhà rồi sẽ trả lời.)
• あいにく、そのお部屋はすでに契約済みです。(Rất tiếc, căn đó đã được ký rồi.)

Với người Việt, lỗi hay gặp nhất là trả lời 大丈夫です. Trong tiếng Nhật, 大丈夫です có thể là đồng ý, cũng có thể là từ chối, nên khách dễ hiểu ngược ý bạn. Khi cần nói đồng ý hãy nói 承知いたしました hoặc かしこまりました, còn muốn từ chối thì dùng một trong ba mẫu ở trên.

Ba hội thoại mẫu

Ba hội thoại dưới đây dùng đúng các mẫu ở phần ngữ pháp. Hãy đọc to, che cột bên phải, rồi tự dịch lại. Số tiền trong ví dụ là số minh họa.

Dẫn khách xem nhà

Thương lượng tiền thuê và tiền cọc

Câu cuối của sale là điểm đáng chú ý: bạn không nói 「日本語の契約書はありません」 rồi dừng, mà đưa ngay một lựa chọn thay thế. Đây cũng là kiểu thương lượng bạn nên bắt chước. Mọi điều kiện về hình thức hợp đồng nên kiểm tra với bộ phận pháp lý của công ty trước khi hứa với khách.

Bàn giao căn hộ

Cách luyện cho người làm bất động sản

Bắt đầu bằng việc chơi bộ từ bất động sản trong Falling Stars hoặc Pop It. Chơi vài lượt cho đến khi nhìn chữ Hán là nói ra được nghĩa, rồi quay lại các bảng ở trên và đọc to từng câu ví dụ.

Bước tiếp theo là nghe. Chọn một bài trong podcast tiếng Nhật, chép từng câu rồi so với bản gốc. Chép từng câu cho bạn thấy chỗ mình nghe nhầm, nhất là trợ từ và đuôi câu như 〜ております, 〜いただけますか, những thứ tai người mới học hay bỏ qua. Muốn có lộ trình, xem các khóa học, và dùng bài kiểm tra vốn từ để biết mình đang ở đâu.

Về nguồn ngoài WELE: giáo trình Irodori của Japan Foundation miễn phí và dạy tiếng Nhật sinh hoạt khá sạch, hợp cho phần nền. Để học từ chuyên ngành, cách tốt nhất là đọc tin đăng thật trên các trang bất động sản Nhật như SUUMO hay HOME'S, nơi 間取り, 専有面積, 管理費 hiện ngay trong từng tin. Tên các trang này chỉ để bạn tìm đọc, nội dung và giá ở đó là của thị trường Nhật chứ không phải Việt Nam. Khi cần thử sức, đề thi thử JLPT trên WELE giúp bạn biết mình đang ở đâu.

Nếu công việc của bạn còn liên quan đến hợp đồng hoặc điều hành công ty, xem tiếng Nhật cho pháp lý và hợp đồng và tiếng Nhật cho chủ doanh nghiệp. Toàn bộ các nghề khác nằm ở tiếng Nhật theo nghề, và trang riêng của ngành này là tiếng Nhật cho bất động sản.

Câu hỏi thường gặp

Làm sale bất động sản cho khách Nhật cần trình độ tiếng Nhật nào?

Không có một mức chung, vì mỗi công ty ghi một yêu cầu khác nhau trong tin tuyển dụng, và yêu cầu có thể đổi. Khi cần nói chuyện trực tiếp với khách thì phần nghe và nói quan trọng hơn chứng chỉ. Hãy đọc kỹ mô tả công việc của chỗ bạn nộp hồ sơ và hỏi thẳng nhà tuyển dụng.

Có bắt buộc dùng keigo với khách Nhật không?

Trong làm việc với khách, bạn sẽ dùng です・ます gần như từ câu đầu, còn keigo đầy đủ thì tùy mức độ trang trọng và tuổi khách. Bạn nên nắm vững năm mẫu ở phần ngữ pháp, đặc biệt 〜ていただけますか và 〜となっております. Phần keigo cao hơn có thể học dần khi gặp khách và đồng nghiệp người Nhật.

Người nước ngoài có được mua nhà ở Việt Nam không?

Quy định về việc người nước ngoài sở hữu bất động sản thay đổi theo thời gian và theo loại hình, nên hãy kiểm tra quy định hiện hành trước khi trả lời khách. Bạn có thể nói 「最新の規定を確認してからご案内いたします」 và nhờ bộ phận pháp lý hoặc luật sư của công ty xác nhận. Tuyệt đối không nên trả lời theo trí nhớ.

敷金 và 礼金 khác nhau thế nào?

敷金 là tiền cọc, thường được trả lại khi khách chuyển đi sau khi trừ chi phí sửa chữa nếu có. 礼金 là khoản tiền trả cho chủ nhà khi ký hợp đồng và thường không được hoàn lại. Hợp đồng ở Việt Nam có thể không có khoản thứ hai, nên hãy chỉ cho khách thấy các khoản có trong hợp đồng này.

Có cần học chữ Hán cho từ bất động sản không?

Có, nhưng chỉ ở mức nhận mặt chữ. Tin đăng và hợp đồng viết bằng chữ Hán, nên bạn cần đọc được 賃貸, 敷金, 管理費, 契約. Phần nói thì kana đủ dùng. Những từ như 家賃 hay 鍵 ngắn và xuất hiện nhiều nên nhớ rất nhanh.

Bắt đầu từ đâu

Nếu chỉ làm một việc hôm nay, hãy chơi một lượt bộ từ trong Falling Stars, rồi chọn năm câu ở các bảng trên để nói to ở buổi dẫn khách xem nhà tiếp theo.